Vous souhaitez transmettre une maison à vos enfants tout en continuant à en percevoir les loyers ou à y vivre ? C’est tout à fait possible avec le démembrement de propriété. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez donner uniquement la nue-propriété d’un bien à vos enfants, tout en conservant l’usufruit. Dans ce cas, une question fréquente se pose : qui paie les travaux, la taxe foncière et les autres charges ?
Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
Pour comprendre la différence entre ces deux notions, imaginons un cerisier, symbole de la pleine propriété. Si l’on « démembre » cet arbre, il se divise en deux parties :
- Le tronc et les branches, qui représentent la nue-propriété (les droits sur la substance de l’arbre) ;
- Les fruits, qui représentent l’usufruit (le droit de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus).
Transposé à l’immobilier, l’usufruitier (par exemple, les parents) conserve le droit d’habiter dans la maison ou d’en percevoir les loyers. À son décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires, sans avoir de droits supplémentaires à payer.
Pourquoi donner un bien immobilier à ses enfants ?
Faire une donation de son vivant permet d’anticiper sa succession tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. En effet, une transmission bien organisée permet de réduire les droits de succession que les enfants devront payer au décès des parents.
Pour plus d’information sur les sommes à payer par les descendants au moment du décès, consultez l’article « droits de succession : exonération, abattement et imposition« .
Combien coûte la donation de la nue-propriété d’un bien ?
Lorsque seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation sont calculés sur la valeur réduite de cette dernière (et non sur la pleine propriété). Cette valeur est déterminée à partir d’un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier.
Exemple de calcul :
À 65 ans, l’usufruit représente 40 % de la valeur pleine propriété du bien, et la nue-propriété 60 %.
Si un bien vaut 300 000 €, la valeur de la nue-propriété sera donc de 300 000 x 60 % = 180 000 €.
De plus, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans qu’il n’y ait de droits de donation à payer. Autrement dit, l’abattement utilisé se « régénère » au bout de 15 ans.
Exemple :
Monsieur et Madame Cerise, mariés sous le régime de la communauté, souhaitent donner à leur fille une maison d’une valeur de 200 000 €. Ils sont tous deux âgés de 75 ans. Selon le barème fiscal, l’usufruit vaut 30 % de la valeur du bien, et la nue-propriété en vaut 70 %. Ils vont donc transmettre une valeur de 200 000 € x 70 % = 140 000 €, soit 70 000 € par parent.
Cette somme reste en dessous de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Par conséquent, cette donation n’entraîne aucun droit à payer. Chaque parent dispose d’un reliquat d’abattement de 30 000 € (100 000 – 70 000) pour les transmissions futures (donation ou succession).
Enfin, l’abattement utilisé par chaque parent (de 70 000 €) sera à nouveau disponible dans 15 ans.
En cas de démembrement, qui paie les travaux et les charges ?
La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est définie par la loi :
- L’usufruitier prend en charge l’entretien courant du bien et le règlement des impôts locaux (comme la taxe foncière et, s’il occupe le bien, la taxe d’habitation) ;
- Le nu-propriétaire, quant à lui, doit financer les grosses réparations (telles que la réfection d’une toiture).
A RETENIR : donner un bien immobilier à ses enfants permet d’organiser la transmission de son patrimoine tout en limitant les frais de succession. Pour réaliser cette transmission, vous devez contacter un notaire qui vous aidera dans la rédaction de l’acte, mais aussi dans la bonne répartition des droits et devoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre notaire pour organiser cette transmission en toute sécurité et dans les meilleures conditions fiscales.
