Vous vendez un bien immobilier ou envisagez de le faire ? Une question essentielle se pose : serez-vous redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée ? Le calcul peut paraître technique et pourtant, c’est lui qui déterminera ce qu’il vous restera réellement. Voici, étape par étape, comment est calculée la plus-value.
1ère étape : déterminer le montant de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien :
| Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition |
Le prix de cession
C’est le prix inscrit dans l’acte de vente, majoré des charges et indemnités mises à la charge de l’acheteur (par exemple : l’engagement de construire un mur dans l’intérêt du vendeur), et diminué des frais supportés par le vendeur pour réaliser la vente (comme les honoraires de l’agence immobilière, les frais de diagnostics obligatoires, etc.).
Le prix d’acquisition
Il dépend de la manière dont le vendeur a obtenu le bien :
- S’il l’a acheté, on retient le prix effectivement payé à l’époque.
- S’il l’a reçu par donation ou succession, on retient la valeur fixée pour le calcul des droits de mutation (droits de donation ou de succession).
Dans tous les cas, ce prix est majoré :
- Des charges et indemnités mises à la charge de l’actuel vendeur au moment de son acquisition ;
- Des frais d’acquisition :
- À titre onéreux (achat) : honoraires du notaire, droits d’enregistrement, etc. pris en compte pour leur montant réel ou forfaitairement au taux de 7,5 % ;
- À titre gratuit (donation/succession) : frais d’acte et de déclaration, publicité foncière, droits de mutation, pris pour leur montant réel uniquement ;
- Des dépenses de travaux si elles remplissent les conditions suivantes :
- Il s’agit de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (hors entretien courant ou travaux locatifs), réalisés par une entreprise et qui n’ont pas déjà été déduits de l’impôt sur le revenu.
- Ces dépenses sont prises en compte pour leur montant réel sur justificatif, ou de manière forfaitaire à 15 % du prix d’acquisition, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et que des travaux ont bien été réalisés.
| Acquisition à titre onéreux | Acquisition à titre gratuit |
| Prix d’acquisition : prix effectivement acquitté par le cédant | Prix d’acquisition : valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession |
| Majoré des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur | Majoré des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur |
| Majoré des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux : honoraires du notaire, commissions, droits d’enregistrement ou TVA supportée Montant réel ou forfait de 7,5 % | Majoré des frais afférents à l’acquisition à titre gratuit : frais d’acte et de déclaration, publicité foncière, droits de mutation. Montant réel |
| Majoré de certaines dépenses de travaux Montant réel ou forfait de 15 % (sous conditions) | Majoré de certaines dépenses de travaux Montant réel ou forfait de 15 % (sous conditions) |
2e étape : déterminer le montant de la plus-value imposable
Une fois la plus-value brute calculée, il faut déterminer le montant de la plus-value imposable. Celle-ci s’obtient par application d’un abattement qui dépend de la durée de détention du bien.
| Plus-value imposable = Plus-value brute – Abattement pour durée de détention |
Deux types d’abattement s’appliquent :
- Un abattement pour la détermination de l’impôt sur le revenu ;
- Un abattement spécifique pour les prélèvements sociaux.
Ces deux abattements ne suivent pas le même rythme.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Et si vous réalisez une moins-value (c’est-à-dire si le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition) ?
Elle n’est ni déductible de votre impôt, ni imputable sur d’autres plus-values immobilières. Autrement dit, vous ne pouvez rien en faire fiscalement.
3e étape : calculer l’impôt sur la plus-value
Une fois la plus-value imposable déterminée, il ne reste plus qu’à appliquer les taux d’imposition pour connaître le montant à régler.
Deux types d’imposition s’appliquent :
- Impôt sur le revenu : 19 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit un total de 36,2 % sur la plus-value imposable.
Et si la plus-value est importante ?
Une taxe supplémentaire s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 à 6 %, selon le montant de la plus-value imposable.
4e étape : déclarer la plus-value
Dans la grande majorité des cas, c’est le notaire qui se charge de calculer la plus-value, d’établir la déclaration fiscale, et de verser l’impôt correspondant à l’administration fiscale.
La déclaration est transmise directement aux services fiscaux, et le montant de l’impôt est prélevé sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.
En principe, vous n’avez donc rien à faire de votre côté, sauf à vérifier l’année suivante, que les montants ont bien été reportés dans votre déclaration de revenus (cases 3VZ ou 3VW, selon votre situation).
Pour plus d’informations sur le report de la plus-value sur la déclaration de revenus, consultez l’article « Vente d’un bien immobilier en 2024 : avez-vous quelque chose à faire sur votre déclaration d’impôt ? »
Important : certaines ventes ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de la plus-value (résidence principale, montant de la cession, etc.).
Pour plus d’informations sur les situations dans lesquelles vous pouvez bénéficier d’une exonération, consultez l’article « Vente des bien immobilier : les cas d’exonération ».
A RETENIR : La vente d’un bien immobilier peut entraîner le paiement d’un impôt sur la plus-value. Pour savoir si vous êtes concerné, et combien vous devrez payer, plusieurs étapes sont nécessaires : retrouver le prix d’achat, appliquer les bons frais, calculer l’impôt. Heureusement, c’est le rôle de votre notaire de vous accompagner dans ces calculs. Il vous explique les règles applicables, vérifie si une exonération est possible et surtout, vous aide à anticiper le montant réellement perçu après la vente. Consultez votre notaire, c’est le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises au moment de signer.
